Sua construtora assina esse tipo de contrato corriqueiramente, mas você usa modelos da internet e sempre fica com aquela preocupação se aquele documento está realmente completo e juridicamente seguro.

Aqui neste artigo você vai ter a oportunidade de conferir 4 cláusulas de risco alto para este tipo de contrato, e conseguir identificar se os que você está utilizando na sua empresa estão de acordo com as recomendações jurídicas indicadas.

Será abordado aqui:

O QUE É UM CONTRATO DE EMPREITADA

O príncipe dos contratos na construção civil, certamente. Aquele de maior uso e circulação no setor!

E mesmo sendo tão importante, as vezes não é utilizado da forma correta ou é substituído pelo Contrato de Prestação de Serviço (não, não são a mesma coisa, e inclusive possuem efeitos jurídicos diferentes!).

O Contrato de Empreitada é o instrumento que se usa para formalizar a relação entre o dono da obra e a construtora para a realização de uma determinada obra, por remuneração determinada.

Neste contrato o construtor se obriga a entregar a obra, ou seja, a obrigação dele gira em torno de um RESULTADO. Juridicamente é entendido como uma obrigação de DAR. Além do mais, a construtora fica responsável pelos riscos da obra até o momento em que efetua a entrega dela ao dono.

Já nos contratos de Prestação de Serviços, a obrigação é referente à atividade em si. Caracteriza-se então como obrigação de FAZER. Aqui, os riscos sobre a construção ficam sob responsabilidade do próprio dono da obra.

Por que é importante saber dessa diferença? Porque na eventualidade de problemas decorrentes desses contratos, cada um vai seguir um caminho diferente para responsabilizações, indenizações.

TIPOS DE EMPREITADAS

Para uma contratação mais segura, é sempre recomendável utilizar o tipo contratual correto e adequado para cada tipo de negócio.

Isso porque cada tipo de contrato revela uma INTENÇÃO específica das partes que o assinaram.

Se esta intenção não fica evidente e livre de dúvidas, os problemas sobre o que é devido aparecem de forma certeira.

As partes tentam se socorrer do que está escrito no contrato, mas por ser genérico ou confuso, ele não traz soluções. E o caminho fatal desses problemas é o Judiciário.

Neste ponto, o poder de decidir sobre a obrigação de cada parte no contrato sai das mãos de quem fez o negócio e vai para as do juiz.

Para evitar transtornos, o construtor inteligente busca conhecer bem quais tipos de contratos existem e assim utilizar cada um de forma estratégica – auxiliando o crescimento da sua empresa, garantindo a segurança de seu patrimônio e gerando a tranqüilidade que todo cliente deseja.

Os tipos de empreitada são:

• Empreitada de Mão de Obra (Lavor): Evidentemente, neste tipo de contrato a construtora oferece apenas a mão de obra.

• Empreitada Mista: a construtora fornece tanto a mão de obra quanto os materiais.

Cada tipo contratual desse exige cláusulas específicas, mas aqui no artigo trago 3 cláusulas aplicáveis a todos eles, e uma específica para Empreitadas a Preço Global.

Confira:

4 CLÁUSULAS PERIGOSAS (PARA AS CONSTRUTORAS) NOS CONTRATOS DE EMPREITADA

A escolha da maioria dessas cláusulas seguiu o critério de análise jurisprudencial – ou seja, o volume de processos judiciais sobre problemas com essas cláusulas! Além disso, a 4ª cláusula indicada aqui segue a mais nova legislação aplicável.

CLÁUSULA DE OBJETO

Para que serve: o foco do contrato, a razão de existir daquela relação negocial.

É aqui que vai (deve) ficar claro que tipo de empreitada está sendo contratada – o que vai interferir na definição de aspectos jurídicos importantes, como a responsabilidade civil sobre eventuais danos à obra e a terceiros.

Cuidados a se ter: ela deve ser o mais específica possível, inclusive anexar projetos e plantas para fazer referência exata aos detalhes do que vai ser executado, é uma recomendação.

Além disso, tão importante quanto indicar o que será feito é deixar registrado o que não está incluso no contrato.

Dessa forma, fecham-se as possibilidades de mal entendidos e interpretações extensivas sobre o que estaria ou não incluso naquilo que foi contratado.

CLÁUSULA DE REAJUSTAMENTO DE PREÇOS

Para que serve: em empreitadas com pagamento no estilo Preço Global.

Para o cliente, certamente é um tipo de contratação mais confortável e segura, mas para a construtora pode acabar se tornando uma fonte de prejuízos, uma vez que o preço de materiais pode oscilar consideravelmente em algum momento da execução do serviço.

A saída para evitar esse tipo de problema é a presença de Cláusula de Reajustamento de Preços, que vai garantir a possibilidade de reequilibrar o contrato quando se tornar excessivamente oneroso.

Cuidados a se ter: deve ser bem elaborada, constando regras específicas para reajustamento de preço, índices econômicos a serem utilizados, e formas de comunicação e pagamento.

Ter uma cláusula dessas, escrita de forma genérica, pode levar a longos debates judiciais na busca da revisão do contrato, o que vai exigir boa comprovação de que o dono da obra está enriquecendo ilicitamente.

CLÁUSULA PENAL

Para que serve: Além de servir de instrumento para inibir descumprimento de obrigações contratuais, já estabelecem multas para situações onde o contrato não é cumprido, totalmente ou em partes, ou de forma diversa do que foi acordado.

Pode ser:

• Compensatória: para descumprimento total ou parcial das obrigações do contrato.

• Moratória: para o atraso no cumprimento das obrigações.

Cuidados a se ter: precisa ser uma cláusula específica, indicando quais descumprimentos irão gerar multa e a partir de que momento elas serão aplicadas.

Também, a estipulação de percentagens altas para multas é facilmente enquadrada como abusiva, o que representa alto risco de judicialização do contrato.

Além de não conseguir o valor previsto na situação que gerou a mula, ainda terá de desembolsar custas processuais, honorários do advogado da outra parte, e eventuais indenizações!

CLÁUSULA DE PROTEÇÃO DE DADOS

Para que serve: como o contrato serve para estabelecer a forma que a relação entre as partes deve ser, e com a existência da Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), é importante que no documento já indique todo o caminho que os dados irão percorrer.

Deve conter:

• a identificação de quais dados serão coletados naquela relação;

• finalidade específica de cada coleta;

• se haverá compartilhamento dos dados com terceiros – quem são, quando, porque, por quanto tempo;

• como serão tratados os dados;

• quem será o responsável (controlador) e meios para contato deste responsável;

• direitos do titular;

• procedimentos para descarte desses dados;

• procedimentos que serão adotados em eventuais incidentes de segurança (vazamento de dados);

Cuidados a se ter: Se você usa modelos de contratos que conseguiu na internet (Google e grupos de mensagens), aposto que você nunca achou um documento com esta cláusula. E se achou, ela era apenas breve e de abordagem generalizada.

Mas veja, a falta desta cláusula, ou a sua presença genérica, pode gerar um problema à parte para a construtora – ainda que a obrigação principal do contrato (empreitada) seja cumprida de forma completa e correta.

Isso porque a LGPD exige a transparência para o titular dos dados sobre o que será feito com as informações dele – e o simples descumprimento dessa transparência já é uma ilegalidade.

Vale salientar que as penalidades da LGPD não giram apenas em torno de multas - que podem ser bem altas!

A divulgação das infrações à lei também faz parte da lista de possíveis penalidades, o que pode representar sérios danos à imagem da empresa e, consequentemente, prejuízo comercial.

CONCLUSÃO

Neste artigo você pode conferir o que é um contrato de empreitada, os tipos de empreitada, e quatro cláusulas de potencial risco para uma construtora.

Ficou evidente que cláusulas tidas como comuns, a exemplo da de Objeto e a Penal, escondem maior profundidade e se mal elaboradas, podem gerar problemas longos e custosos em vez de apresentar soluções rápidas.

E em outro ponto, provavelmente você descobriu uma cláusula – LGPD - faltante nos contratos que vem assinando na sua construtora – o que já apresenta uma questão a ser alvo de atenção.

Portanto, percebe-se a importância de acompanhamento especializado na elaboração e uso de contratos como os de empreitada, onde altos volumes de investimento financeiro são regulados.

! *Este material foi elaborado para fins de informação e não deve ser considerado uma opinião legal para qualquer operação ou negócio específico.